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トップページ > けんちゃんの社長奮闘記

地価を考える 一物五価格

ひとつの土地に価格はいくつある?
 一つの土地に、価格はいくつあるでしょうか?
 普通に考えると、一つしかない!?
と思えますが、「一物五価」と言われる代表的な5つの地価をご紹介します。
さらに不動産鑑定士による「鑑定評価額」を加えて「一物六価」と呼ぶ人も
います。

■公示地価
・3月中~下旬ごろに国(国土交通省)が公表する地価です。
・全国2.6万カ所超の「標準地」の、毎年1月1日時点の価格を算出しています。
・一般の土地取引の1つの指標で、「適正な地価の形成」の役割を果たします。

■基準地価
・9月中~下旬に各都道府県が公表、国土交通省が取りまとめています。
・全国で2万カ所超の「基準地」の、毎年7月1日時点の価格を算出しています。
・公示地価を補完する役割を持っています。

■相続税路線価
・7月初旬(1日であることが多い)に国税庁が発表します。
・宅地に面した路線ごとの価格を算出している。公示地価のおおむね8割程度の価格になっています。
・贈与税や相続税を課税するための基準として使われるものです。

■固定資産税評価額
・各市町村が算出し、総務省が取りまとめを行っています。
・その土地の所有者など、関係者のみに開示されるものです。
・固定資産税を賦課するための基準となる価格です。

■実勢価格
・実際に取引される価格です。
・需要と供給のバランスで決まる価格
 です。
私達不動産会社が、売却の際に査定する価格は、この「実勢価格」です。

2018/11/27

投資不動産市場が急変している

スルガ銀行がニュースによくでてきます。
不動産を購入して投資する方へ融資した審査が問題になっています。
本来なら借りられない人に、年収や、預貯金の額などを、実際とは異なる書類などを作成し、融資していた事が、話題になっています。
きっかけは、家賃保証をして、新築のシェアハウスを販売していた会社が、破綻し、ローンが返せなくなった投資家の方達がニュースになり、スルガ銀行へ飛び火してきました。
この結果、アパートなどの収益不動産の融資が、数年前に比べて、融資承認がおりにくくなっています。
不動産投資に興味を持ち、買いたい方は沢山いらっしゃり、変わりませんが、「変える人」が金融機関の審査が厳しくなり、急減しています。

・何が変わる?
不動産の実勢価格は、需給バランスによって決まってきます。
ここ数年は、売り手より買い手が多く、収益物件の価格は上昇基調を続けていました。
今、買える人が急減し「需給バランス」が大きく変化してきています。
これから、収益不動産市場の価格が変動してくるかも知れません

2018/11/27

2018基準地価を読む(静岡編)

■<静岡県の地価動向>
静岡県の基準地価 9年連続下落 東部は小幅上昇

 住宅地の地価は前年比で1.2%、商業地は0.6%それぞれ下落しました。
 共に9年連続の下落ですが、商業地は下落幅が縮小しています。
 首都圏通勤圏で交通インフラが整いつつある県東部の長泉町などが小幅上昇する一方で、
 人口減が進み津波リスクが敬遠される沿岸部は下げ率が依然大きく、静岡県内で、二極化が進んでいます。

 住宅地の平均価格は1平方メートル当たり6万5900円で、前年と比較可能な408地点のうち上昇は45となっており、
 10%超の地点で住宅地も上昇する所が多くなってきました。

 商業地は14万300円で、同じく146地点のうち上昇は46で、30%超の地点で上昇しています。

 1987年を100とした指数でみると、住宅地82.2、商業地は48.0の水準となっています。

 静岡市と浜松市は商業地が上昇したが、郊外の住宅地が下落。全用途ではそれぞれ0.2%、0.6%の下落となっていす。

■<浜松市の地価動向>
浜松の基準地価は、商業地は数年前からはっきりと上昇に転じています。
 また、住宅地においても、上図のとおり、多くの地点で上昇に転じています。

 特に、人気住宅地の、蜆塚・山手など
 を中心に、住宅地価格は上昇に転じています。

2018/09/29

2018基準地価を読む(全国版)

■地価上昇、地方の各所で!
 国土交通省が9月18日発表した2018年7月1日時点の基準地価は、
前年比で27年ぶりの上昇に転じました。

 訪日客需要を見込んだ店舗やホテルの建設が進み、
各地方の中核都市がけん引役となって商業地が3年連続でプラスになりました。

 住宅地は下落幅が縮小し、低金利などを背景に改善が続いています。
 バブル崩壊以降、地価はマイナス圏で推移してきましたが、
資産デフレの解消に向けて緩やかに前進してきています。

全国の林地を除いた宅地(全用途)は前年に比べて0.1%上昇。1991年以来のプラスとなりました。

■海外からの観光客が地価を変える
 地価上昇の大きな要因は増え続けている訪日客です。17年には過去最高の2869万人となり、
その恩恵を受ける店舗やホテルなどの立つ商業地は全体で1.1%の上昇。
観光資源が豊富で、訪日客の人気が比較的高い地方中核4市(札幌、仙台、広島、福岡)は9.2%と大幅に伸びました。

■日本一の地価は?
 地価が最も高かったのは東京・銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」。
1平方メートルあたり前年比7.7%上昇の4190万円。91年の3800万円を2年連続で超えました。

<商業地>
オフィスの空室も少なくなり、世界的な金融緩和が続く中、
利回りの高い投資先を求める外資マネーの動きも根強く商業地の地価上昇の一因となっています。

<住宅地>
住宅地は0.3%のマイナスで27年連続の下落となったが、下落幅は9年連続で縮小しました。
日銀がマイナス金利政策を続ける中で、駅の近くなど交通の利便性が高い地域を中心に
上昇の地点は広がっています。
上昇した都府県は前年の8から11に増えました。

2018/09/29

西本やりました。

趣味で地元のクラブチームに入って卓球をかれこれ25年程やっています。
年に数回は、卓球協会の試合に参加しています。
今回久し振りに表彰状を頂きました。
63歳と18歳のチームでダブルス戦「準優勝!」でした。
年齢を問わず楽しめる卓球はいいですよ!

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2018/09/29

体温以上の暑さ

■体温以上の暑さ!?
今年は、日本のあちこちで、記録的な暑さに成っています。
身近な、名古屋でも37度だそうです。
気温が37度を超えると、息を吸ったときに、肺が熱くなってきます。
まるで、サウナに入っているような感覚になってきます。
どんなに熱くても35度以下にして欲しいと願っている今日この頃です。
この原稿を書いていると、少し猛暑が落ち着いて最高気温が30度の予報で"ホッ"としているのですが・・・ でも、30度で涼しく感じることは何かおかしい。。。

■夏といえば、ビアガーデン!
今度の週末は、趣味の仲間とビアガーデンに行ってきます。
今年のビールは、一段とおいしいはず!
■猛暑に負けるな!
記録的な暑さが続いている今年の夏を乗り切るために、「夏ばてにいい食べ物ランキング ベスト5!」
を、見つけたので、紹介します。

■夏バテに効く食べ物ベスト5!
 ●第1位はうなぎ!
 ●第2位は豚肉!
 ●第3位はニンニク!
 ●第4位はトマト!
 ●第5位は梅干し!

■第1位はうなぎ!
夏バテといったらうなぎですよね。
うなぎは夏バテに効く栄養素がこれでもか!って言うくらい含まれている食べ物なんですよ。
これを食べればヤバイほど活力付きますよ!
ただお値段がやはり最近高くなっているので、なかなか手が出せないですよね~。
■第2位は豚肉!
豚肉って言われてもあまりピンと来ない方も多いと思います。
実は豚肉はビタミンB1が豊富で、夏バテにはいい食べ物なんですよ!
ビタミンB1は糖をエネルギーに変える栄養素で疲労回復の効果や食欲を増進させる効果がある!
特に豚肉が他の肉よりもビタミンB1をおおく含んでいます!
■第3位はニンニク!
元気を付けたい!活力を付けたい!
そんな時はにんにくですよね~。
にんにくは食欲不審を解消して、やる気を出してくれる食べ物です。
ただ口が臭くなってしまうのがデメリット。
ブレスケアなどを持ち歩きましょう(笑)
■第4位はトマト!
トマトは夏バテに効果的な食べ物!
さらに食べやすいので夏バテを発症した時にもおすすめな野菜です!
さらにトマトは体を冷やす食べ物なので暑い夏には持って来いの食べ物なんですよ!
あとトマトには、リコピンと呼ばれる成分が含まれていて
抗酸化作用を持ち免疫細胞を活性化させる効果がある。
なので夏に負けない体!夏を過ごせる体にしてくれます!
■第5位は梅干し!
梅干しはあの酸っぱい感じが食欲不振を緩和します!
あの酸っぱさの正体はクエン酸と言われ、体の気だるさの原因でもある乳酸を取り除いてくれる効果が有るため梅干しは夏バテ防止の効果があるんです!
朝に1個でいいので食べると1日がリフレッシュして過ごせますよ。

■夏ばてに効く料理は!
にんにくで炒めた豚肉料理とトマトの入ったサラダに梅干しを足してあげれば最強の夏バテ料理ですね!
豚肉の肉炒めににんにくをいれると夏バテにはかなり効果的なメインです!
あとはトマト・プチトマトを入れたサラダ
ご飯に梅干しを入れれば最強ですね!(笑)
もし夏バテ気味になったらこれを夜ご飯に食べてみてください!
これを食べたら夏バテなんて余裕で治りますよ!

2018/08/02

土地白書

■ご存じですか?「土地白書」
国土交通省から、2018年版の土地白書が6月15日に公表されました。
「土地白書」は年に1回、国土交通省から日本の土地動向や、土地施策等について国会に報告される貴重な資料です。
今回は、その中から、身近な話題の概要をお知らせします。

■白書より、今年のトピックス!
本年のトピックとしては、明治期からの土地に関わる政策の変遷や、所有者不明土地問題を取り巻く国民の土地に関する意識についての考察等を取り上げています。
 2018年地価公示によると、全国平均でみると、住宅地が10年ぶりに上昇に転じ、全用途平均及び商業地は3年連続上昇となりました。
地価が回復傾向にある反面、人口減少・高齢化の進展に伴い、所有者不明土地が増加しています。
空地所有者へのアンケートでは、「空地を費用負担してでも手放したい」方もいらっしゃるそうです。
日本中の全ての土地が「土地=財産」ではなく、土地の「地域格差」が進んできています。

もっと詳しく知りたい方は
「国土交通省 土地白書」      http://www.mlit.go.jp/statistics/file000006.html
にて、全文がPDFで公表されています。興味がある方は、是非ともご覧ください。

■地価の動向
 2018年地価公示によると、全国平均でみると、住宅地が10年ぶりに上昇に転じ、全用途平均及び商業地は3年連続上昇となりました。
 全国の土地取引件数は近年増加にあります。圏域別にみると、東京圏及び地方圏で微増。オフィス市場では、都心において空室率が低下するとともに、賃料が上昇。
 マンション市場では、首都圏において平方メートル単価及び平均価格ともに高水準で推移しました。

■土地取引の動向
 また、2017年度の土地取引等の動向をみると、宿泊業用建築物の着工床面積及び1棟当たりの床面積が7年連続増加と近年増加傾向にあります。
 高齢化社会へ向けて、サービス付き高齢者向け住宅の登録状況は、2011年以降着実に増加しています。

■不動産投資市場の動向
Jリートの投資対象として、近年は特に、物流施設やホテルが増加傾向。

■土地に対する意識
土地の資産性に対する国民の意識は「預貯金や株式などに比べて有利」とする割合が低下傾向にあります。(1998年37.0%→2017年30.2%)。

■所有者不明土地、国民の意識!
 所有者不明土地問題については、人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下等の影響で、所有者不明土地が全国的に増加。国民の土地に関する意識について調査した結果、空き地所有者のうち約5割が負担を感じたことがある(特に、相続により当該土地を取得した者が負担を感じる割合が高い)。空き地の所有に負担を感じる者のうち、約4分の1が土地の所有権を手放したいとし、うち半数は費用を支払ってでも手放したいと回答しています。
 この所有者不明土地増加の傾向は、今後さらに続いてくことと思われます。

最近私達に相談内容で、ご両親から相続した不動産の売却相談が増えています。過疎地域や、今後人口減少傾向が続いていく地域の場合は、早めに処分することをお勧め致します。

2018/06/29

2018公示価格発表

3月29日に年1回、公開される「地価公示価格」が発表されました。
全国の動向は、国土交通省のホームページからまとめてみました。

■地価動向

【全国平均】
住宅地の平均変動率が10年ぶりに上昇に転じた。商業地及び全用途平均は、3年連続で上昇。

【三大都市圏】
住宅地・商業地ともに各圏域で上昇。大阪圏は、住宅地はわずかな上昇だが、
商業地の上昇率は三圏で最も高い。

【地方圏】
住宅地は下落幅縮小が継続。商業地は26年振りに上昇に転じ、全用途平均でも下落を脱した。


■背景
【住宅地】
雇用・所得環境の改善が続く中、低金利環境の継続による需要の下支え効果もあって、
利便性の高い地域を中心に地価の回復が進展。

【商業地】
良好な資金調達環境の下、以下の背景から不動産需要は旺盛であり、地価は総じて堅調に推移。

・外国人観光客の増加などによる店舗 ホテル需要の高まり。
・都市中心部における再開発等の進展による繁華性の向上
・主要土地でのオフィス空室率の低下などによる収益性の向上

■浜松市の住宅地の地価動向

浜松市の住宅地の地価の動向を確認しました。
場所によって上昇基調が続いている地域や下落基調が続いている地域とまだら模様になっています。
区別で見るとその特徴がよく解ります。

<上昇基調>
中区は、全調査地点で下落箇所はなく、
全ての調査地点で上昇しています。
東区は、1ヶ所のみ下落箇所があるものの、その他の調査地点は全て上昇しています。

<まだら模様>
浜北区・北区は、上昇箇所と下落箇所がまだら状態で、人気エリアは上昇し、不人気エリアは、下落が続いてるようです。

<下落基調>
西区は、大平台など一部上昇している箇所がありますが、大半の調査地点で下落基調が続いています。
南区は、全ての調査地点で下落が続いています。

下落基調が続いている西区や南区について、専門家は「津波リスクや人口減少などが要因で沿岸部や郊外の下落は継続しているが、ある程度割安感も出始め、落ち着きつつある」と指摘しています。

2018/04/28

運命を変える!

マザーテレサの次の「名言」を先日受けたセミナーで知りました。
これまで「言葉には力がある!」と信じて、ポジティブな言葉を発することを
心がけてきましたが、運命まで左右する思考の大切さに心を打たれたので通信にて紹介させていただきます。

    <マザーテレサ>

思考に気をつけなさい、
それはいつか言葉になるから。

言葉に気をつけなさい、
それはいつか行動になるから。

行動に気をつけなさい、
それはいつか習慣になるから。

習慣に気をつけなさい、
それはいつか性格になるから。

性格に気をつけなさい、
それはいつか運命になるから。

2018/04/28

インテリアセンス溢れる素敵なお部屋


■すごぉ~い
 昨年マンションのリノベーションをさせて頂いたお客様のお家にカメラマンと共にお伺いしました。
 完成した素敵なお部屋と、ご家族の写真を撮らせて頂きました。
 お住まいになって3ヶ月目のお部屋です。
撮影用に、綺麗にかたづけて頂き、まるでモデルルームのようでした。


奥様はインテリアセンス溢れる方で、小物類も、インダストリアルのお部屋にマッチして完成直後より一層素晴らしくなっていました。

古材のバーンウッドをイメージして仕上げた、杉材に特殊塗装した壁

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 スチール窓にマッチしたアンティークな照明

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インダストリアルな雰囲気のリビングとキッチン

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リビングの天井は、コンクリート素材を活かして打ちっ放し仕上げ。
壁は、コンクリートに白のペンキ仕上げで、コンクリート素材の風合いを残しながら、明るい雰囲気に。
テレビボード側の壁面は、バーンウッドをイメージして仕上げた、杉材に特殊塗装した壁が、アンティーク家具と
絶妙にマッチしています。
キッチンは、手作りのスチール製の吊り戸棚と、赤煉瓦を一枚一枚職人の手で貼り上げたレンガタイルが、本物の重厚感を感じさせます。

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スチール製のおしゃれな内窓・大人気の土間
リビングと洋室を内窓で通風・採光を取り入れて雑誌の一コマのようです。

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お子様に大人気のハンモック 包み込まれる柔らかさです

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玄関からオープンな空間でつながっている土間。収納たっぷりのシューズコーナー。自転車やベビーカーが楽々収納できるので大人気です。

2018/04/02
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