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相続税評価額(路線価)

◆相続税評価額(路線価)とは

今回発表になったのは、③相続税評価額(路線価)です。
路線価は相続税や贈与税を算定するため、課税の対象となる財産の評価方法として国税庁が定めた価格です。
税金を算定するための基準であるため、実勢価格より低く設定されているのが普通です。
毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格、基準地価、売買実例価額及び不動産鑑定士等の地価事情精通者の意見価格等をもとに算出され、主要道路に面した標準的な宅地の1㎡当たりの評価額のことです。

◆使える公式

路線価は公示価格の80%を目安に決められています。ということは、公示価格は1÷0.8=1.25で路線価の1.25倍が目安になるということが分かります。
「路線価格×1.25倍=公示価格相当額」
この公式を、覚えておくと所有地の時価を求める時や、購入予定地の相場を判断する際など簡単に算出できるので、結構便利です。

◆路線価の概要!

相続税や贈与税の算定基準となる平成26年分の路線価が7月1日に公表されました。
県内約1万地点の標準宅地の評価基準額を前年と比較した増減率は、平均マイナス1.1%で、平成20年のリーマンショック以降、6年連続のマイナスになりました。
地点別では、静岡市と浜松市の2地点が6年ぶりにプラスに転じたものの、沼津市の1地点の下落幅が名古屋国税局の各税務署管内で最大となるなど、二極化が鮮明になりました。
最高路線価地点を県内13税務署管内別でみると、静岡と浜松西の2地点が20年以来、6年ぶりに上昇。
前年はマイナス3.1%だった浜松東管内の1地点が改善するなど、7署(三島・熱海・清水・掛川・藤枝・磐田・浜松東)管内の各地点で横ばいでした。
一方、沼津・富士・下田の3署管内の各地点は、前年に続いてマイナスでした。
35年連続で県内最高路線価となった静岡市葵区紺屋町の紺屋町名店街呉服町通りは、1平方メートル当たり111万円と一昨年の水準に回復。2番目に高かった浜松市中区砂山町の浜松駅前通りは同94万円まで回復しました。
平成26年地価公示鑑定評価員分科会の長島和芳代表幹事は「景気回復に伴い、ぜいたく品などの消費も回復してきており、そうした商品を販売する百貨店の立地する一等地の地価が回復した」と分析しています。

◆路線価を読む!

★二つのポイント
1.浜松市一部・静岡市など県内の主要都市が6年ぶりにプラスに転じた
2.静岡市葵区紺屋町の紺屋町名店街呉服町通り、浜松市中区砂山町の浜松駅前通りなど、最高値地点の商業地が、上昇した

リーマンショック後、下落を続けていた地価が、人気地域など、限定的ですが、6年ぶりに上昇しました。 これは、下落が続いていた地価が、上昇基調に変化してきたことを示す、ターニングポイントになる重要な指数になります。
このまま、アベノミクス効果による景気回復基調が、継続すれば、地価が上昇している首都圏に続き、地方中核都市である浜松地区においても、上昇に転ずる地域が増えていき、人気地域などは、今後地価が上昇していく可能性が大きくなってきました。

2014/07/27

一物四価

 以前にも、お話しましたが、「土地には4つの価格がある!?」と言われています。
一般的に「一物四価」などと呼ばれています。
今回、その中の一つ、「路線価」が発表になったので、概要をご紹介します。
その前に、「1物4価」を簡単にご説明ましす。

一物四価とは、1つの土地に、4つの違った価格があることをいいます。
地価を評価する場合に
①時価(実勢価格)
②公示地価(公示価格)
③相続税評価額(路線価)
④固定資産税評価額
の4つの価格があることを表しています。
 このように分かれているのは、地価を国や地方自治体、売主や買主などが、
それぞれ違った視点や基準から評価しているためです。
 例えば、実勢価格は実際に取り引きされた価格で、公示価格は正常な価格として国土交通省が公示するものです。 
マンションの購入など不動産取引の際に直接的に関係するのは実勢価格である時価ですが、そのほかの地価は、相続税や固定資産税などの税金の額を決めるときの基準となるものです。

2014/07/27

パワークロス

◆白い壁
壁紙の色は、白系統がほとんどです。
その理由は、「無難」だからです。
空室が、あまりない「貸し手市場」の時には、万人受けする方法がよかったのですが、
空室があふれ、また個性を尊重する時代で育った若者は、自分流を好む傾向が強くなってきました。
アクセントクロスが人気が出ていることでもこの傾向は裏付けできます。

◆パワークロス!?
ある空室の多いワンルームマンションの空室対策として、
1室に玄関から、室内に繋がる壁一面に色鮮やかな「真っ赤な壁紙」を、貼ってみたところ、
真っ先にそのお部屋が成約になったそうです。
そこでまた別の1室のクロスを張り替えてみたら、また、その部屋が成約したそうです。
こうした成功事例が話題になり、この一面の壁に個性的なクロスを貼る
「アクセントクロス」の手法は、全国に広まっていています。
このアクセントクロスの手法は、空室対策に抜群の成約率を高める力があることから、
『パワークロス』と呼んでいる賃貸管理業者さんもでてきました。

◆剥がせるクロス(壁紙)
パワークロスのように、賃貸人の方たちは、自分好みに演出できるお部屋を望まれています。
今、楽天などのネットショップで「剥がせるクロス」が人気商品になっています。
このクロスの特徴は、貼って剥がしても、元のクロスに影響が出ないことです。
そのため賃貸のお部屋でも気軽に自分好みのお部屋に変えることができ、人気が出ています。

◆費用0円の空室対策!?
この剥がせるクロスで、「壁紙が自由に変えられる部屋!」として、貸し出すことで
魅力を高めていく手法を、研究しています。 
張り替え費用は入居者負担とするので、大家様の負担はゼロ円ですみます。
現在、全国の仲間と、剥がせるクロスを活用した、効果的な集客・成約方法を研究中です。
剥がせるクロス製作メーカーも協力していただき、大家様へ魅力ある方法で提供できる方法を開発中です。
こうご期待ください。

2014/07/03

賃貸住宅の空室対策

◆空室対策2つの方法
 少子高齢化・人口減少時代に突入し、大家様にとって「空室対策」が大きな課題になってきました。
空室対策には、大きく2つの方法があります。
一つは、賃料を下げて「価格競争力」をつける方法です。
もう一つは、付加価値をつけて「商品力」を向上する方法です。
「商品力」の向上は2つに分かれます。

一つは、借り手に対して商品力をあげる方法です。
古くなった室内を、大幅に改装して現代風に魅力的な部屋に模様替えをする「リノベーション」などが、代表例です。

もう一つは、借り手を見つけてもらう営業マンに対して商品力をあげる方法です。
仲介手数料以外に、広告費等別途支払いを約して、営業マンにとって「良い商品」にすることです。

今回は、借り手に対して、手軽に商品力を向上できる方法を紹介します。

◆インテリアを演出する

魅力的な、インテリアを演出する方法はいろいろありますが、
家具などの調度品や、床・壁・天井・カーテンなどで演出することができます。
いろいろな演出方法の中で、手軽に行える空室対策を紹介します。
その方法は、壁クロスを演出する方法です。

◆アクセントクロス
 壁の一面に個性的な色や柄のクロスを貼ります。
一般的に「アクセントクロス」などと呼ばれています

賃貸業界で、アクセントクロスを効果的に活用すると、競合する物件と差別化が計れ、
成約率が大幅に向上する方法が話題になっています。
その方法とは、とても簡単です。

「室内の一面の壁紙を個性の強い色に張り替える。」
たったこれだけ!?そうです。これだけです

2014/07/03

蒸気機関車に乗ってきました

 6月に北海道に出張に行ってきました。
1日休日が取れたので、小樽に行ってきました。
あいにく天候がすぐれず、雨だったので、「小樽市総合博物館」に行ってきました。
 この博物館は、旧小樽交通記念館に小樽市博物館と小樽市青少年科学技術館
の機能が統合されたもので、蒸気機関車の展示が充実していました。

北海道の開拓の歴史は、資材の運搬などのため蒸気機関車が、大活躍した時期と重なっていたそうです。
 館内で、蒸気機関車が普及された初期のころの輸入列車「アイアンホース号」が展示され、
今も館内限定で、実際に走っていました。

20140701.png

 これが私が乗ってきた「アイアンホース号」です。
たった400m走っただけでしたが、小学生のころ乗っていた蒸気機関車を懐かしく思い出しました。

20140702.png

この写真は「転車台」といって、蒸気機関車の「車庫」です。
なんと、手前の線路が回転し、それぞれの車庫に機関車が、入いれるようになっています。

2014/07/03
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