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マンションの価格動向予測

◆中古マンションの価格は!?

中古マンションの相場価格は、どのようにして決まるでしょうか?
 ●広くなると高くなる      狭くなると安くなる
 ●新たらしいと高くなる    古くなると安くなる
 ●街中に近くなると高くなる  郊外にいくと安くなる 
ほかにも色々な要素で、売買価格は決まってきます。
しかし、もう一つ中古マンションの売買相場に大きな、影響を与えるものがあります。
それは、新築マンションの価格です。
バブルの時期は、中古マンションを売却される方は、ほとんどの方が、10年前に買った価格より高く売れました。
バブル時期に買われた方は、10年後に売却するときには、三分の一位の価格に下がりました。

本来の中古マンションの価格は、
●新たらしいと高くなる   古くなると安くなる
建物は古くなってゆきます。
建物が古くなり、残存経済価値年数が減少して行くとともに、売買価格は下落してゆくはずです。
新築マンションの価格と、中古マンションの価格が、どのように連動してきたかを、過去の例で検証してみたいと思います。

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浜松市の3LDK平均的な新築マンションの価格推移は、下記の通りでした。
バルブの10年前  1500万円
バブル期        3500万円
バルブの10年後  2200万円
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●バブル期の10年前に1500万で購入し、バブル期に売却された方は2000万円で売却できました。
なぜでしょうか?

2000万円で、買われる方は、新築マンションを買うとすれば、3500万円かかります。
築10年の中古マンションだから2000万円で買うことができます。
3500万円は無理だけど、2000万円のマンションなら手が届く方はいらっしゃいます。
このような方には、2000万円の中古マンションが魅力的に見えてきます。

●バブル期に3500万円買われた方は、10年後中古相場は1500万円程度になりました。
たった10年で三分の一近く下落しました。
当時「10年でなぜこんなに安くなるの?」とよく聞かれました。
買う方は今買われます。今、新築マンションが2300万円で買うことができます。
10年経った中古マンションを新築マンションと同じ価格の2300万円で買われる方がいらっしゃるでしょうか?

中古マンションを買われる方は、新築を買うとすると2300万円必要だが、
10年経った中古マンションなら1500万円で買うことができる。と割安間のある中古マンションを購入される方が出てきます。
このように、購入者が買われる時期の、新築マンションの価格と、中古マンションの価格は大きく関係してきます。

なぜ、今このようなお話をするかと言うと、新築マンションの価格がこれから大きく変動する可能性が非常に高いからです。
新築マンションの販売価格は大きく次の2つの要素で決まってきます。
「土地価格と、建築費」です。
土地は、アベノミクスの影響と東京オリンピック開催決定の影響で、首都圏を中心に、上昇しています。
土地値以上に上昇しているのが、もう一つの「建築費」です。
首都圏の建築は、東北の復興需要による人手不足による人件費の上昇・アベノミクスの影響と東京オリンピックの影響により、
人件費・資材等が急騰してきています。
新築マンションは発注から完成まで1年~2年近くかかります。
今完成を迎えている新築マンションは、建築費の高騰前に発注しているものです。
これから1年から2年後に完成する首都圏の新築マンションの価格は、2割~3割程度上昇することが、予想されます。

◆西本の大胆予想!
これからの新築マンションと、中古マンションの価格動向を予測してみました。

●<予想1 ◎> 可能性<60%>
新築高騰  売れ行き落ちる
中古強含み 割安感により、人気がでてくる。
価格は強含みで推移する。
新築価格は高騰し、割高感から売れ行きが落ち、中古マンションは、割安感から人気が強く、価格強含みで販売も好調になる。

●<予想2 〇> 可能性<30%>
新築高騰  ブームになり売れていく
中古高騰  ブームになり売れていく
価格は高騰するが、先高感によりブームになり、新築・中古マンション共に、好調な売れ行きが継続する。

●<予想3 △> 可能性<10%>
新築高騰  売れなくなる
中古弱含み M不況で中古も下がる
新築の高騰により、購買力が落ち、マンション不況になり、中古市場も不況の影響で価格は下落基調になる。

未来の予測は、難しいですが、これから新築マンションの価格高騰は、さけられない状況です。
この影響が、上記のどの予想に近づいてゆくか、今後とも注目してゆきます。

2014/09/25

地価動向

◆静岡県の基準地価動向

住宅地と商業地の上昇地点は昨年比で約4割増加しました。
下落基調は依然として続いていますが、住宅地・商業地ともに下落率は5年連続で縮小しています。
県内の地価上昇率の上位10地点のうち、9地点が静岡、浜松の両政令指定都市となっており、
都市部の地価回復が鮮明になってきました。
また、景気回復を受けて、高台や内陸部を中心に住宅需要が高まっており、
藤枝市や掛川市でも地価上昇地点が増えるなど、地価上昇の裾野は広がりつつあります。

◆浜松市の地価動向

県内の地価上昇率の上位5地点の内、4地点が浜松市中区でした。

<住宅地>県内の上昇率上位5地点

調査地    上昇率 価格
①中区山手町37-3 5.2% 14.2万/㎡
②中区佐鳴台6-25-6 3.6% 11.5万/㎡
③静岡市駿河区馬渕 3.6% 17.5万/㎡
④中区蜆塚3-4-21 3.5% 11.9万/㎡
⑤中区幸1-1-25 3.2% 8.1万/㎡


 

 

 

 

 

 

 


中区の住宅地は、中心部に近い高台で、居住環境が良好なため人気が高く、
中区の中でも人気エリアが、上昇率の上位を占めています。

今後とも、人気エリアから順次、地価回復傾向が高まってゆくことが予想されます。

2014/09/25
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