浜松市マンション流通実績 中部不動産流通機構
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データで見る2016市況判断

■中古マンションの価格

中古マンションの価格動向予測を半年前の通信でお伝えしました。
「新築マンションが建築費の高騰で高くなり、
中古マンション価格もつられて強含みに推移するだろう」

と言う内容でした。

■新築マンションの価格推移
首都圏の全ての地域で、この三年間新築価格は上昇しています。
要因は、地価の上昇もありますが、建築価格の高騰が最大の要因だと思います。

■首都圏中古マンション価格推移
それでは、中古マンションの価格動向を見てみましょう。
03年を底に上昇基調に変化がありました。特にこの3年は上昇率が高く推移しています。
成約件数も増え続けています。

首都圏では、中古マンションの人気が高く、価格も上昇傾向にあることが
はっきりとデータに表れています。

■浜松中古マンション価格推移
不動産の価格推移は、これまで首都圏から変化が始まり、
次に大阪・名古屋の三大都市に波及し、その次に札幌・仙台・広島・福岡に波及していきます。
浜松市はその次に波及してくる都市規模の為、
これまで首都圏の不動産価格推移から2~3年遅れて波及してきています。

今回は、紙面の都合で全てデータ公開できませんが、
札幌・仙台・広島・福岡の地方中核都市も上昇基調に転じており、
浜松市規模の都市にもこの波が押し寄せてくる可能性があります。
購入するなら、値上がりする前の今が買い時かもしれません。

■賃貸市況/空き家の推移
空き家の増加が社会問題に発展するくらい、増加しています。
既に、世帯数の10%を超えています。
これからさらに急増して行くことが予測されています。

■総人口と高齢者人口予測
人口減少時代に突入したことはご存じだと思います。
今年は約30万近く人口が減る見通しです。

この数は、豊橋市が無人になる規模です。
これから加速をつけて人口減少が続くと予測されています。

■どんな人が売っている
年齢別では、60才以上の方が58.4%、
50才以上では、なんと83.2%を占めています。
売却事由では、資産整理と相続がらみの売却が72%と、
高齢者の資産の売却が大半を占めています。

■アパートは、売り時か買い時か
中期的に見ると、賃貸経営はこれから益々厳しさを増すことが予想されます。
景気回復・外国人投資家の流入等により、
価格が上昇している現在は格好の「売り時!」かもしれません。

2016/01/30

節分の習慣

2月3日節分がやってきます。
節分と言えば、豆まきで鬼退治が有名です。
もう一つ、 節分の時に恵方巻きが食べられています。
恵方巻きのことは大人になるまで知らなかったので、
私の出身の広島にない慣習かな?って思っていました。
今回ネットで調べてみるとなんと・・・
「恵方巻き」の始まりは1989年、
広島県のとあるセブンイレブンで売られたのが始まりとのこと。
昔から、節分に太巻きを恵方を向いて食べる習慣はあったそうですが、
恵方巻きという言葉は、セブンイレブンから広まったそうです。
1989年といば、私が34才の時です。
私の幼少の頃にはなかった^^;
恵方巻きという言葉は、
バレンタインのチョコレートと同じように、仕掛けられてできた言葉だそうです。

2016/01/30

H27年振り返り

■昨年1年間「シアワセ通信」でお伝えしたことを振り返ってみました。
次のことをお伝えしてきました。

1月・H26年の振り返り
2月・中古住宅とリノベーション
3月・賃貸市場2015予測
  ・アパートは今、売り時・買い時?
4月・2015公示価格発表
5月・リノベーション人気急上昇!
6月・中古住宅診断義務化へ!
7月・危険空家に撤去命令!
8月・タワーマンション節税!
9月・既存住宅瑕疵保険活用術!
10月・全国の基準地価動向
11月・住宅着工戸数に変化が!
12月・不動産向け融資急増!
  ・タワーマンション節税・税務署待った!

昨年お伝えしたことをテーマ別にまとめてみます。

■中古流通市場
 今、日本は国策として、新築住宅を推進する政策から、既存住宅の流通を促進し、アメリカなどのように、中古の流通を促進する政策を取っています。

 そのために、瑕疵担保保険制度を作り、中古住宅診断義務化へ動き始めています。
又、中古の住宅をライフスタイルの変化や、個性化時代に対応した家造りを促進し、リノベーションに人気が出てきました。

■リノベーション人気
 売買に伴い、リノベーションが行いやすいように、住宅ローン制度が改善されてきています。
 これまでは、売買代金は「住宅ローン」。リフォーム費用は「リフォームローン」を別々に融資を受ける必要がありました。
 最近は、「売買代金+リフォーム費用」を住宅ローン一本で融資が受けられる金融機関が増えてきています。
 リフォーム資金を住宅ローンと同時に融資を受けることにより、融資手続きが簡素化されることと、最大のメリットは、低金利かつ、長期のローンでリフォームが行えるようになったことです。

 中古住宅を購入して、室内は自分のライフスタイルに合った、センスあふれる部屋で暮らせる「リノベーション」を選択する方が増えています。

■タワーマンション節税
 タワーマンションが節税商品として人気になりました。土地の持ち分が少なく、人気の高層階は、相続評価額と時価の乖離が大きく、相続税の節税効果か非常にすぐれています。
 この点に着目して相続税対策としてタワーマンションを購入し、相続税を大幅に圧縮する人が、富裕層を中心に多発してきました。

 税務署が、今後タワーマンションの相続税評価の算出方法を変更し、節税効果を少なくしていく方針を発表しました。いつものことですが、ブームになってくると、たちまち手を打ってきます。

■空き家対策法が成立!
 高齢化社会と、人口減少化が進んでいます。その影響で、全国で空き家が増加しています。
 所有者不明の住宅や、相続した両親が住んでいた家など、廃墟となった空き家が放置され、社会問題になってきました。

 空き家対策法により、「特定空き家」に認定されると、土地の固定資産税の優遇が受けられなくなり、固定資産税が6倍にあがります。さらに解体を行わないと、行政が強制撤去(解体)を行い、その費用は所有者に請求されることになります。

 個人の財産である建物を、行政が強制的に撤去することは、財産権の侵害になりそうですが、対策を行う必要があるほど「空き家」が急増してきています。

■アパートの売り時
 アパートなどの不動産の収益物件のブームは、これまでの傾向をみていると金融機関の貸し出し姿勢に大きく影響を受けています。
 金融機関が貸し出しを渋っている時は、買い手が少なくなり、ブームはおこりません。
 反対に金融機関が積極的に貸し出ししている時は、買い手が増えて、ブームとなります。
 融資残高が急増している現在は、ブームの終わりが近づいてきているかもしれません。

2016/01/14
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