マンションの売却では、安心して任せられる仲介業者選びが第一のポイントになります。
　業者を選ぶ際に、信頼のおける業者であるか否かを知る最も手っ取り早い方法は、地域の人にその会社の評判を聞いてみることが一番。
それでもという場合には、会社の信用度をチェックする方法として業者名簿（静岡県都市住宅部建築課で閲覧〈無料〉）で業歴を調べるという方法もあります。

■マンションの鑑定評価について 　査定は不動産会社に依頼するのが最も一般的ですが、特に複雑な事情があり、正当に評価されているかを確認する意味では不動産鑑定士に頼む（有料）のも一つの方法です。
　不動産の鑑定評価そのものは、昭和38年に公布された「不動産鑑定評価に関する法律」によって不動産鑑定士でないとできないことになっています。
　不動産鑑定士は、市場での取引価格、費用、収益を考慮し、3つの方式（1・原価法　2・取引事例比較法　3・収益還元法）で鑑定を行います。
　原価法は、不動産を建築や造成によって新規に調達する場合の原価をもとに、価格や賃料を求める方法。取引事例比較法は、不動産の実際の取引や賃貸料などの例をもとに価格や賃料を求める方法。収益還元法は、不動産から生み出される収益に基づいて価格や賃料を求める方法です。
　しかし、これらの方法で割り出された価格はあくまでも試算価格ですので、この価格を基本に多方面から比較検討し、さらに公示価格も参考にして鑑定評価額が決定されます。

不動産を売却しようとするときは、業者に媒介（仲介）してもらうのが普通です。専門知識を要することが多く、ネットワークの行き届いた業者に任せた方が、早く確実に売却が進みます。
　委任方法には、専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の3つのタイプがあります。それぞれ一長一短がありますので、よく検討した上で依頼するようにします。

●専任媒介契約　依頼者⇔業者
「この家を売ってほしい。ただし貴社以外には依頼しません」

　業者は成約に向けて積極的に努力する義務が課せられ、さらに建設大臣が指定する流通機構への物件登録を行うことで広く契約の相手方を探します。依頼者に対しては2週間に1回以上、業務の処理状況を文書で報告します。一方、依頼者は他の業者に併せて依頼することはできません。もし他の業者によって契約を成立させた場合は違約金を、依頼者が自ら見つけた相手方との成約については、業者に対してその媒介契約の履行のために要した費用を支払うことになっています。

●専属専任媒介契約　依頼者⇔業者
「この家を売ってほしい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけたときも貴社の媒介により売却します」

　成約に向けての積極的努力が義務づけられているのは専任媒介契約と同様ですが、この場合は依頼者に対して１週間に１回以上、文書で状況報告をしなければなりません。また建設大臣が指定する流通機構に、この契約日から3日以内に登録することが義務づけられています。依頼者は他の業者に重複依頼することができないほか、自ら相手を見つけて売買することは禁止されています。義務を怠ったときは、業者に対して違約金を払わなければなりません。

●一般媒介契約（明示型の例）依頼者⇔業者
「この家を売ってほしい。ただし○社にも依頼しています」

　一般媒介契約には、業者名を明かす明示型と明かさない非明示型があります。依頼者はいくつかの業者に併せて依頼することができるのですが、明示型の場合はその業者名を通知することが義務づけられています。また、他の業者の媒介による契約や、自ら見つけた相手方との契約が成立したときは、依頼した全業者に報告しなければなりません。これを怠った場合、業者に媒介契約の履行のために要した費用を払うことになります。

　また以上３つの媒介契約には次のような共通点があります。

１・契約の有効期間は３か月間。（依頼者の申し出により更新できます）
２・業者が媒介の依頼を受けた不動産の価額について意見を述べるときは、取引事例と比較するなど合理的な方法でその根拠を示さなければならないーなど。

　また売却を早める意味でもぜひ広告は心掛けたいものです。とかく他人の目を気にしがちですが、近隣へのチラシの配布や情報誌への掲載は買主を探す近道です。

　購入希望者が現れたら、売却条件の交渉に入ります。業者には事前に希望条件を伝えてあるわけですから、ここでは特に価格、代金の支払い日、物件の引渡日などについて譲れる範囲を業者を通じて交渉を進めてもらうことになります。

　■売買契約

買い手が見つかり価格交渉も成立、売却を承諾した旨の意思表示を行ったら、重要事項説明に立ち会い、いよいよ売買契約に移ります。
　この時点では、後々買主との間でトラブルが起きないように、しっかりとした打ち合わせをしておくことが大切です。注意すべき点は次のとおりです。

●付帯設備の範囲と瑕疵担保責任の確認
不動産の売却においては、重要事項説明書を不動産会社が作成してくれますが、その際、売る側は、代金に含まれる付帯設備（照明器具やクーラー、庭木や庭石など）の範囲の明記や瑕疵（住居に関するトラブル等）の申告などを重要事項説明書に記載しなければなりません。特に瑕疵の申告を怠った場合には、買主から契約の解除や賠償請求を受けることもありますので注意が必要です。

●手付金を受け取ったら

　契約時には契約書の作成だけでなく、買主から手付金（物件価格の5〜20％）を受け取ることもありますが、これは一般的に解約手付けとみなされます。もし売主が一方的に解約する場合には、この手付金の２倍の金額を買主に支払う（手付け倍返し）ことになります。

●物件に抵当権がついていたら

　売却物件に、ローン残債があり抵当権など第三者の権利がついていたら、売主は所有権移転時までにそれらの権利を抹消し、契約内容どおりの状態にしておかなければなりません。
　抵当権を抹消するには、買主から受取る手付金や中間金を利用して、ローン残債を整理しておくか、それでも不足するようなら銀行などに相談して、一時的に「つなぎ融資」を受けるという方法もあります

　売主は固定資産税、都市計画税の納税通知書、物件の権利証、印鑑証明書、抵当権抹消の委任状（手続きを司法書士などに依頼する場合）などの書類を用意しておきます。 これらの書類は買主が所有権移転登記をする際に必要なものです。

　これらが一通り完了すれば不動産の売却手続きは終了です。
あとは売却時の税金面が気掛かりとなりますが、中古住宅の売却では、軽減措置もあるので十分に活用したいものです。

【計算方法】

　物件価格が200万円までの部分を5％。200万円〜400万円以下の部分を4％。400万円を超える部分を３％として計算します。

仮に売買価格１０００万円の物件の場合は

　 0〜200万円…5％（10万円）
200〜400万円…4％（8万円）
400〜1000万円…3％（18万円）

10万円＋8万円＋18万円＝36万円以内となります。
　また物件価格が400万円を超える場合は次の簡易計算式で求められます。
　物件価格×3％＋6万円＝報酬額（上限）

　課税業者の場合は、報酬額に消費税5％が加わります。この報酬額は、売主と買主の双方がそれぞれ媒介した業者に支払うものです。
　なお直接依頼した業者以外に別の業者が入っている場合がありますが、業者が何人入っていようと報酬額は変わりません。直接依頼した業者に報酬を払えば、あとは業者同士で分配するようになっています。