住宅ローンには、公的機関による融資と、民間金融機関による融資があります。

　公的融資は長期的に低金利で借りられるのが最大の特徴。代表的なものに住宅金融公庫・年金住宅融資・財形住宅融資・地方自治体の個人住宅建設資金融資があげられます。それぞれに融資を受けるための条件が細かく設けられています。

　民間融資の場合も住宅ローンについては特別な配慮がなされ、金利は公庫ほどでないにしても比較的低い水準に押えられています。利点は借りやすく、融資の条件が比較的ゆるいこと。また公庫融資の対象外の物件でも融資が受けられたりします。融資額は個人の年収や経済状態によって決まります。

　住宅ローンは、長期に渡って返してゆくものですから、無理のない返済ができるようにローンを組むことが大切です。
　そのためには金利の低い公的ローンを割増融資も含めて最大限利用します。しかし公的融資を受けるにはさまざまな条件があり、また限度額が低いというデメリットもありますから、資金が足りなくなる恐れがあります。その時の強い味方が民間融資です。
　民間融資は限度額が高く、返済方法も多様化しています。まず金利の低い公的融資をできる限り借りて、不足分を民間ローンで補うのが資金を確実に調達し、かつローンの負担を小さくする方法です。

　住宅金融公庫をはじめ年金福祉事業団の年金融資、雇用促進事業団の財形融資、県・市などの融資や利子補給制度がある。住宅金融公庫のうち「融資付」「公庫対象住宅」「公庫融資の途が開かれているもの」の区別は次のとおりです。
　「公庫融資付」とは、公庫の事業承認を受けて建設、販売される住宅で、購入者が公庫融資の借入れ資格があれば融資を受けられる。
　「公庫融資対象住宅」とは、住宅についてあらかじめ公庫の審査を受けて「公庫融資対象建売住宅確認書」が交付されている建売住宅のことで、購入者に借入れ資格があり公庫の融資枠があるときに借りられます。
　「公庫融資の途が開かれている」とは、公庫の事業承認を受けないで建設、販売されるマンションで地方公共団体などが審査しこれに合格してはじめて借入れ資格のある購入者に公庫の融資枠の範囲内で融資されるものです。

　銀行、信託銀行、信用金庫、生命保険会社などのほかに住宅金融専門会社のものがある。ローンには「提携ローン」と「非提携ローン」の２つがあります。

　「提携ローン」とは不動産会社と金融機関との間で、その不動産会社から住宅などを購入する人に対して、その資金を金融機関が融資することを書面で協定していることをいいます。購入者に借入資格があれば融資が受けられます。手続きは簡単ですが、金利などの条件はローンにより格差があるのが実情です。

　「非提携ローン」とは提携ローン以外のもので「紹介ローン」などとも表示されます。これは金融機関が独自に行なうもので、これを借りるには住宅などがその金融機関の融資基準に合っているか、購入者に借入れ資格があるかの両方を審査して融資するものです。

　住宅ローンは、94年の金利自由化から、銀行を中心として短期プライムレートに金利が連動する住宅ローンが主流になっています。

　こうしたローンには以下の三つの型があります。

　昨今の民間住宅ローンでは、「固定金利型」を選択するケースが多数を占めています。これは現在の水準が低金利を反映しているためで、仮に固定期間が終わって再選択の時に高金利であれば変動金利に変更し、低金利であれば固定を継続するというように柔軟に対応できるためです。

　変動金利型ローンは、金利の変動によって返済額も変化するので不安がつきまといます。しかし一般的に金利は固定より変動の方が低いため、長期に低金利が持続すれば有利に働く場合があります。また金利が上昇してきたらその時点で「固定金利型」へ変更することもできるので、選択肢のひとつといえます。

　いずれにしても最初の選択では、将来を見据えた相場観が重要なポイントといえます。